Stadtrats-Blog von Heinrich Jüstel: Brauchen wir in Würzburg einen Mietspiegel?

02. Februar 2016

Es ist schon mehrfach die Frage an die SPD-Fraktion herangetragen worden, warum sie im Stadtrat für Würzburg keinen Mietspiegel beantragt. Der Wohnungsmarkt in Würzburg ist seit Jahren gekennzeichnet durch hohe Nachfrage und ein zu geringes Angebot. Dies wird sich auf absehbare Zeit auch nicht ändern trotz des Neubaugebiets am Hubland.

Ständig steigende Mieten stellen deshalb Mieter in Würzburg vor zunehmende Probleme, da die Miete gerade in wirtschaftlich schwächeren Haushalten der mit Abstand größte regelmäßige Ausgabenposten ist. Die durchschnittliche Quadratmetermiete beträgt derzeit in Würzburg knapp 9,00 €. Viele Mitbürger glauben deshalb, dass mit Erstellung eines Mietspiegels bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen Klarheit und Transparenz geschaffen werden könne.

Eine genaue Überprüfung seitens der Fraktion führte aber dazu, dass ein Mietspiegel in Würzburg für Mieter kontraproduktiv ist. Eine Wohnungsmiete kann innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15% zur örtlichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Würzburg ist die Mieterhöhung bei 15% (ansonsten 20%) gekappt, da in Würzburg nach der 2. Bay.Kappungs-Verordnung vom 23.07.2013 die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Eine Mieterhöhung in diesem Rahmen ist aber auch nur bis zur Höhe der Vergleichsmiete zulässig.
Die Vergleichsmiete kann sich nicht nur durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel ergeben sondern auch auf die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Selbst wenn also ein Mietspiegel vorhanden wäre, könnte eine Mieterhöhung auf drei vergleichbare Wohnungen gestützt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel hätte darüber hinaus den Nachteil, dass er sich alle zwei Jahre an der Marktentwicklung anzupassen hat und nach vier Jahren neu zu erstellen ist. Da aber neu ausgehandelte Mieten der letzten zwei Jahre in den qualifizierten Mietspiegel mit einfließen müssen, hat dies zur Folge, dass die neuen Mieten den Mietspiegel weitaus mehr beeinflussen als die alten, die in der Regel weitaus günstiger sind. Ein Mietspiegel hat somit zur Folge, dass die dort festgehaltenen Mieten höher sind als der Durchschnitt der am Markt befindlichen Mieten und somit dem Vermieter erleichtern, Mieterhöhungen durchzusetzen.

Auch das Argument, die von der Bundesregierung beschlossenen Mietpreisbremse, liefe ins Leere, wenn in der Gemeinde kein Mietspiegel gilt, kann nicht verfangen: Nach § 556d BGB darf die Miete bei Neuvermietungen höchstens um 10% über der Vergleichsmiete liegen, wenn die Stadt oder die Gemeinde in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die Bayerische Staatsregierung hat mit Verordnung vom 14.07.2015 in Unterfranken die Städte Würzburg und Aschaffenburg sowie die Gemeinde Gerbrunn zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erklärt. Die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen gilt somit auch in Würzburg! Für die Stadt kämen bei einem qualifizierten Mietspiegel nicht unerhebliche Kosten zu. Für die Datenerhebung und -auswertung müssen regelmäßig rund 50.000,00 € veranschlagt werden. Da der Mietspiegel alle zwei Jahre fortgeschrieben und alle vier Jahren neu erstellt werden muss, kann davon ausgegangen werden, dass jährliche Kosten von mindestens 30.000,00 € für einen qualifizierten Mietspiegel ausgegeben werden müssen. Selbst dann wäre aber der Mietspiegel noch nicht gerichtsfest: In einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2012 wurde der Berliner Mietspiegel 2009 gekippt, da er nach Auffassung des Gerichts nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Für die Praxis erachte ich es als weitaus sinnvoller, drei Vergleichswohnungen heranzuziehen, die nach Lage, Alter, Ausstattung, Größe und energetischer Dämmung vergleichbar sind, als sich auf einen allgemein gehaltenen Mietspiegels zu verlassen. Das Problem der ständig steigenden hohen Mieten kann aber letztlich nur dadurch gelöst werden, dass der Geschosswohnungsbau mit ausreichend Sozialwohnungen angekurbelt und von der Stadt unterstützt wird. In den letzten 10 Jahren sind in Würzburg 2700 Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen und nur 318 Sozialwohnungen neu gebaut worden. Bis 2020 werden weitere 900 der noch verbliebenen 4100 Sozialwohnungen aus der Sozialbindung fallen. Derzeit sind also nur rund 7% aller Wohnungen in Würzburg Sozialwohnungen. Verschärfend kommt hinzu, dass in den letzten Jahren, sofern im Geschosswohnungsbau überhaupt gebaut wurde, vor allem Eigentumswohnungen und nicht Mietwohnungen neu hergestellt wurden. Die SPD-Stadtratsfraktion hat sich daher immer für den Geschosswohnungsbau stark gemacht, selbst in umstrittenen Gegenden wie dem "Platz‘schen Garten". Für die Zukunft werden wir unser Augenmerk darauf richten, dass im neuen Stadtteil Hubland zum einen viele Wohnungen entstehen, zum anderen auch ausreichend Sozialwohnungen, damit die wirtschaftliche schwächeren Teilen der Bevölkerung angemessenen Wohnraum finden können. Die im Eigentum der Stadt befindliche „Stadtbau“ geht mit gutem Beispiel voran, bleibt zu hoffen, dass die privaten und konfessionellen Wohnungsbaugesellschaften diesem guten Beispiel folgen.